房地产业内人士：明年房贷利率大概率继续下行，房价大涨可能性小

随着中国房地产行业进入深度调整期，房贷政策和房价走势成为市场关注的焦点。业内人士普遍认为，明年（2024年）房贷利率大概率继续下行，但房价大涨的可能性较小。这背后不仅涉及房地产调控政策的微调与优化，也与当前市场供需格局、居民购房意愿、经济增长节奏密切相关。

本文将从房贷利率、房价走势、政策预期及市场供需等方面展开解读，分析未来房地产市场的发展趋势，并为购房者和投资者提供合理建议。

 

一、房贷利率大概率继续下行的逻辑

1.政策引导房贷利率下行

2023年下半年以来，央行多次通过降息和降低存款准备金率（降准）释放流动性，同时推动房贷利率下调，以支持刚需购房和改善性需求。明年房贷利率继续下行的可能性较高，主要原因如下：

• 稳楼市的政策基调：中央经济工作会议明确提出，支持房地产市场的“平稳健康发展”，房贷利率下行是重要工具之一。
• LPR（贷款市场报价利率）持续下降：5年期LPR作为房贷利率的主要参考指标，2023年已多次下调，预计2024年仍有进一步下调空间。
• 因城施策空间更大：地方政府在优化房贷利率方面的自主权增加，一些供需失衡的城市可能通过房贷利率优惠，刺激购房需求。

2.银行积极配合，降低购房成本

• 商业银行让利趋势明显：在存款利率下降的背景下，银行为推动信贷增长，主动下调房贷利率以扩大贷款规模。
• 存量房贷利率下调效应持续：2023年存量房贷利率调整后，部分存量房贷用户的月供压力显著下降，这将刺激更多人选择房贷利率较低的银行产品。

3.流动性宽松的环境持续

中国经济整体复苏节奏缓慢，货币政策需要保持宽松以刺激经济增长。低房贷利率有助于释放居民购房需求，带动房地产市场企稳。

二、房价大涨可能性小的原因

尽管房贷利率下行有助于降低购房成本，但房价大幅上涨的可能性依然较小。这主要归因于以下几方面：

1.市场供需关系的深刻变化

• 库存压力较大：许多城市的商品房库存量较高，开发商为了回笼资金，降价促销仍是主旋律。
• 需求侧增长乏力：购房者观望情绪浓厚，加上生育率下降、人口流动放缓等因素，住房需求增长已不如往年。

2.政策重点在“稳房价”

中央明确表示，房地产政策不再以“刺激房价上涨”为目标，而是强调“房住不炒”和“稳定预期”。

• 防止大涨大跌：政策主基调是避免市场剧烈波动，保持房地产市场平稳运行。
• 供需两侧发力：通过优化供给和支持刚需购房，缓解市场不均衡现象。

3.购房者信心尚待恢复

• 收入增长不及预期：部分居民收入增长放缓，导致实际购买力有限。
• 房价上涨预期弱化：连续多年的调控政策已经显著影响购房者预期，“房价只涨不跌”的观念逐渐淡化，抑制了投机性需求。

4.开发商资金压力大

房地产行业正经历深度调整，部分房企流动性紧张。为了加速销售回款，开发商更倾向于通过优惠促销维持资金流动，而非推高房价。

三、2024年房地产市场的整体预期

1.房贷利率继续下降，交易量有望回升

低房贷利率将进一步降低购房成本，有助于刺激刚需和改善性需求的释放，推动房地产交易量稳步回升。但这种回升可能是局部性的，集中在一线和强二线城市。

2.房价整体趋稳，局部分化明显

• 一线城市和核心区域：由于资源集中和需求较高，房价可能保持温和上涨，但涨幅有限。
• 三四线及库存高企城市：房价可能继续承压，部分城市可能因供需失衡出现小幅下跌。

3.政策支持力度将继续加大

2024年，政策层面将围绕“稳房价、稳预期、稳市场”展开，可能的政策工具包括：

• 进一步下调LPR；
• 优化限购限售政策；
• 支持刚需和改善性购房者的优惠措施。

4.住房租赁市场的重要性提升

随着房地产市场转型，“租购并举”将成为政策主导方向，住房租赁市场将获得更多支持，特别是在人口流动性较强的城市。

四、购房者和投资者的应对策略

1.刚需与改善性购房者

对于有购房需求的家庭来说，明年是较好的入市时机：

• 选择低房贷利率时入市：随着房贷利率继续下行，购房成本将进一步下降，适合刚需和改善性购房者入场。
• 关注城市与区域分化：一线和强二线城市的核心区域依然是抗跌保值的优选区域，三四线城市需谨慎选择。

2.房地产投资者

对于投资者来说，房价大涨的可能性较小，因此应避免投机性购房：

• 重点关注租金回报率：在市场趋稳的情况下，租金回报率将成为衡量投资价值的重要指标。
• 选择潜力区域：重点关注人口流入明显、产业基础强劲的城市或区域。

3.普通居民

对于持有房产的普通居民来说，房价稳定是利好，尤其是存量房贷利率下调后，家庭月供压力将显著减轻。

五、总结

2024年，中国房地产市场的主基调将是“稳”，房贷利率大概率继续下行，但房价大涨的可能性较小。房地产市场正在从高速增长转向高质量发展，购房者的观念也在逐步转变。

对于购房者而言，明年的低利率环境是降低购房成本的好时机，但房产投资需要更注重长期价值。未来市场将呈现更强的分化特征，选择优质区域和楼盘成为关键。政策面的进一步优化和市场信心的逐步恢复，将为房地产行业的平稳发展注入更多动力。